نظام الأبنية والتنظيم في مدينة عمان
مادة (1)
اسم النظام :
يسمى هذا النظام ( نظام الأبنية والتنظيم في مدينة عمان لسنة 2011) ويعمل به بعد مرور (شهر) على تاريخ نشره في الجريدة الرسمية .
مادة (2)
تسري أحكام هذا النظام على :ـ
الأبنية التي يتم ترخيصها بعد العمل بأحكام هذا النظام .
الأبنية القائمة والتي كانت لا تتفق مع التشريعات والأنظمة التي كانت سارية المفعول عند تنفيذها أو ممارستها.
الأبنية التي كانت قائمة بصورة لا تتفق مع التشريعات والأنظمة التي كانت سارية المفعول عند تنفيذها أو ممارستها والتي أصبحت مطابقة بعد العمل بأحكام هذا النظام.
مادة (3)
يطبق على الأبنية القائمة والتي أصبحت استعمالات غير مطابقة بعد العمل بأحكام هذا النظام الأحكام والشروط التي تقررها اللجنة في حدود قانون تنظيم المدن والقرى والأبنية مع عدم المساس بالحقوق المكتسبة .
مادة (4)
تصنف استعمالات الأراضي والأبنية في منطقــة التنظيــم وتحــدد القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء والمعايير الخاصة لكل فئة من فئات التنظيم وكذلك المعايير المشتركة والعامة وشروط البناء في قطاعات التنظيم على النحو المبين في هذا النظام .
مادة (5)
يحظر استعمال أي أرض أو بناء في أي قطاع من قطاعات التنظيم أو إجراء أي تعديل عليهما إلا إذا كان هذا الاستعمال أو التعديل مطابقاً للاستعمال في ذلك القطاع وفقاً لأحكام النظام .
مادة (6)
استثناء من حكم المادة (5) يجوز للمجلس الموافقة على إعفاء صاحب الشأن من تطبيق بعض أحكام هذا النظام أو السماح له تغيير نوع الاستعمال القائم متى اقتضت مصلحة التنظيم أو الأوضاع المحلية أو التطورات أو الظروف العمرانية والفنية ذلك وفي جميع الأحوال يجب أن يكون الإعفاء مقابل تعويض يحدد وفقاً للتعليمات التي يصدرها المجلس بموجب أحكام هذا النظام .
مادة (7)
يجوز للمجلس وضع تعليمات مؤقتة بغرض استكمال إجراءات إعداد وتصديق المخططات التنظيمية بما يتماشى مع أحكام هذا النظام ولمدة أقصاها ( ) من تاريخ نشر هذا النظام في الجريدة الرسمية .
مادة (
لا تخل أحكام هذا النظام بالحقوق المكتسبة للأشخاص الذي سبق لهم الحصول عليها بمقتضى الأنظمة والتعليمات والقرارات التنظيمية السابقة على العمل بأحكام هذا النظام.
مادة (9)
التعريفات:
يقصد بالعبارات والمصطلحات المستعملة في تطبيق أحكام هذا النظام المعاني الموضحة قرين كل منها .
تشمل صيغة المفرد في معناها صيغة الجمع ، كما تشمل صيغة المذكر في معناها صيغة المؤنث والعكس صحيح .
تعبير ” بما في ذلك ” وكلمة ” يشمل ” تعني يشمل على سبيــل المثال وليس على سبيل الحصر .
الأمانة:ـ أمانة عمان الكبرى.
الأمين:ـ أمين عمان الكبرى.
المجلس:ـ مجلس أمانة عمان الكبرى.
اللجنة:ـ اللجنة المحلية للتنظيم والأبنية.
أبنية سكنية متصلة :ـ سلسلة أفقية من الوحدات السكنية ضمن القطاع السكني بحيث يكون لكل وحدة مدخلا مستقلا .
الارتداد :ـ المسافة الأفقية الممتدة بين البناء وحدود قطعة الأرض أو خط الطريق الملاصق للقطعة .
ارتفاع البناء :ـ المسافة الرأسية بين منسوب منتصف الطريق ومنسوب سطح الطابق الأخير.
الارتفاع التنظيمي للبناء :ـ الارتفاع المقرر الوارد ضمن القيود والاشتراطات التنظيمية في قطاعات التنظيم .
أعمال البناء :ـ أعمال تشييد الأبنية أو هدمها أو إدخال تعديلات أو إضافات عليها أو صيانتها وتشمل أيضا عمليات الحفر والردم .
أعمال حرفية :ـ استعمال لمنشآت يشمل إنتاج وبيع القطع الفنية والمجوهرات وأية حرف تعتمد على العمل اليدوي .
بناء متعدد الاستعمال :ـ بناء يشمل على استعمالين أو أكثر من الاستعمالات السكنية والتجارية والمكتبية.
بناء متعدد الشقق :ـ بناء يتكون من ثلاث شقق فأكثر متلاصقة أفقيا أو عموديا وكل شقة مستقلة عن الأخرى ولها مدخل مستقل مباشر من خارج البناء أو من خلال مدخل مشترك .
البروز المعماري :ـ جزء غير مستغل من البناء يكون بارزا لغايات تجميلية أو للوقاية من العوامل الجوية ، مثل الإطارات التجميلية وأحواض الزهور والحواجز ومصبعات الشبابيك وصناديق الأباجورات .
البروز التجاري :ـ جزء مستغل من البناء يواجه ويغطي جزءا من الشارع أو الارتداد التنظيمي الأمامي المقرر .
التجاري العام :ـ استعمالا يشمل البيع بالتجزئة والمطاعم ومزاولة الأعمال التجارية .
الجدار الاستنادي :ـ جدار أو حاجز من الحجارة الطبيعية أو الخرسانة العادية أو الخرسانة المسلحة وينشأ لغايات مقاومة القوى والأحمال الناتجة عن ضغط التربة أو المياه .
خدمات الطوارئ :ـ استعمالا يشمل خدمات الأمن العام والدفاع المدني .
خط البناء :ـ الخط المحاذي لحد الطريق الملاصق لقطعة الأرض والذي يجب أن تتطابق واجهة البناء معه وفق ما هو موضّح على مخططات التنظيم .
الرّواق :ـ جزء مسقوف متواصل لأي مبنى ويكون مفتوحا على شارع أو فناء مكشوف أو يربط بين أكثر من مبنى .
رخصة إعمار البناء :ـ التصريح الخطي الصادر من اللجنة بإجازة أعمال البناء .
السور :ـ جدار أو حاجز أو سياج من أي مادة يقام على حدود أي قطعة أرض .
الشرفة :ـ جزء مكشوف الجانب أو الجوانب من البناء يكون مسقوفا ومعرضا للهواء والنور الطبيعي بصورة دائمة ويقع ضمن حدود قطعة الأرض .
الشرفة البارزة :ـ شرفة معلقة ممتدة فوق شارع خارج حدود قطعة الأرض أو فوق الارتداد التنظيمي الأمامي المقرر .
الشرفة المكشوفة :ـ شرفة غير مسقوفة .
الشقة :ـ وحدة سكنية مستقلة من طابق .
وحدة سكنية :ـ جزء من بناء يتكون من غرفة واحدة كحد أدنى ومطبخ وحمام وتستخدم لأغراض السكن .
الطابق :ـ جزء البناء المحصور بين السطح العلوي لأي أرضية أو سقف والسطح العلوي للسقف الواقع فوقه مباشرة .
طابق التسوية: طابق أو طوابق يكون منسوب السطح فيها لا يتجاوز (1.25) مترا عن منسوب منتصف الطريق.
الطابق الأرضي :ـ طابق أو جزء من طابق يقع مباشرة فوق طابق التسوية أو طابق القبو وفي حال عدم وجود تسوية أو قبو يكون الطابق الأرضي هو أول طابق في البناء .
طابق السطح :ـ جزء من طابق يقع فوق الطابق الأخير وفقا لأحكام هذا النظام .
طابق القبو :ـ طابق أو طوابق تقع تحت مستوى الأرض الطبيعية من جميع الجهات ودون مستوى مناسيب الطرق المحيطة بالقطعة .
طالب الترخيص :ـ المالك أو من ينوب عنه قانونا .
المالك :ـ الشخص الطبيعي أو الاعتباري الخاص أو العام المسجل باسمه الأرض أو البناء لدى دائرة تسجيل الأراضي المختصة .
العقار :ـ قطعة الأرض وما أنشئ أو سينشأ عليها من بناء .
عمق القطعة :ـ المسافة الفاصلة ما بين نقطة منتصف ضلع القطعة الأمامي على الطريق أو الطريق الأعلى منسوبا في حال تعدد الطرق ونقطة منتصف الضلع المقابل له من القطعة.
نسبة انحدار / ميلان القطعة :ـ النسبة المئوية لميل أو انحدار عمق قطعة الأرض .
جسم البناء :ـ الجزء العلوي من البناء الذي يقع فوق قاعدة البناء أو قد يكون منشأ قائما بذاته بدون قاعدة .
قاعدة البناء :ـ الجزء السفلي البارز من البناء الذي يقام فوقه جسم البناء .
المسكن المستقل (الفيلا) :ـ بناء منفصل أو شبه منفصل يخصص لسكن أسرة واحدة فقط وله مدخل مستقل بالإضافة إلى فضاءات وساحات خارجية مستقلة .
مظلـــــــــــــــــة :ـ سقــف يواجه ويغطي جزء من شارع أو ارتـداد مقرر وينشأ من أي مادة لأغراض الحماية من العوامل الجوية.
مظلة تعريش :ـ غطاء أو سقف تتخلله فراغات لأغراض تجميلية .
المنور :ـ مساحة داخلية ضمن حدود البناء مكشوفة ومعرضة للهواء الخارجي لإيصال الإنارة والتهوية لأجزاء البناء المطلة عليها ولغايات تمديد خطوط خدمات البناء .
مركز تجاري :ـ مجمع تسوق مغلق يشمل معارض ومحلات تجارية ومطاعم وأماكن ترفيهية كدور سينما ومسرح ومراكز لياقة بدنية وأماكن ترفيهية للأطفال وأية استعمالات تجارية أخرى مشابهة تفتح على ساحات أو ممرات مشتركة .
مركز معارض ومؤتمرات :ـ منشأة تشمل قاعات للمعارض والمؤتمرات والاجتماعات والندوات والتدريب، ويجوز أن تشتمل على مكاتب إدارة ومطاعم ومحلات بيع تجزئة .
مدرج أو قاعة :ـ المكان و/أو البناء المخصص لعقد الاجتماعات والمحاضرات والندوات و إقامة الفعاليات والنشاطات الترفيهية المتنوعة أمام الجمهور .
مصنع :ـ الموقع أو المنشأة التي يتم فيها تصنيع المنتجات من خلال تحويل المواد الخام أو تجميع المواد الأساسية لإنتاج السلع المختلفة.
مشغل حرفي :ـ استعمالا لمنشآت بغرض تجميع وإنتاج وبيع المنتجات وأي حرف تعتمد على العمل اليدوي والآلي معا .
مشروع زراعي :ـ الاستعمال المخصص لمعالجة أو تصنيع المحاصيل الزراعية في الموقع وتحويلها إلى منتجات غذائية.
محمية بيئية :ـ موقع ذو بيئة خاصة طبيعية أو علمية .
المساحة الطابقية:ـ المجموع الكلي لمساحات طوابق البناء أو الأبنية في حال تعددها على قطعة الأرض .
النسبة الطابقية :ـ نسبة المساحة الطابقية إلى مساحة قطعة الأرض المقام عليها البناء .
المهندس :ـ الشخص الطبيعي أو الاعتباري المكلف بمهام التصميم أو الإشراف على أعمال البناء أو كليهما والمرخص له بمزاولة مهنة الاستشارات الهندسية وفق التشريعات السارية .
المقاول :ـ الشخص الطبيعي أو الاعتباري المكلف بتنفيذ أعمال البناء ومزاولة أنشطة مقاولات المباني سواء كان مقاولا رئيسيا أو فرعيا أو مقاولا من الباطن .
الباب الأول
تصنيف الأراضي والأبنية في منطقة التنظيم
مادة (10)
تصنف الأراضي والأبنية في منطقة التنظيم وتحدد القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء والمعايير الخاصة والمشتركة والعامة على النحو المبين في هذا النظام.
الفصل الأول
قطاعات التنظيم
مادة (11)
القطاع السكني : القطاع المخصص للسكن ويتكون من ست فئات .
مادة (12)
سكن (1) و (2)
1– الغرض من التصنيف : إقامة مساكن مستقلة (فلل) وبنسبة طابقية منخفضة .
2 – الاستعمالات:
(أ) الاستعمالات المسموح بها :ـ
يسمح باستعمال هاتين الفئتين من القطاع السكني للأغراض التالية :ـ
1ـ استعمال رئيسي :ـ مساكن مستقلة ( فلل )
2ـ استعمال ملحق :ـ 1 ـ أبنية فرعية وفق ما هو موضح في المادة (33) .
2 ـ أبنية مؤقتة وفق ما هو موضح في المادة (34) .
(ب) الاستعمالات المشروطة
لا يسمح باستعمال هاتين الفئتين من القطاع السكني للأغراض المبينة أدناه إلا بعد موافقة اللجنة وطبقا لأحكام هذا النظام :
1 ـ دور الحضانة ورياض الأطفال .
2- دور العبادة .
3 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء:
يتحدد نوع البناء السكني ومساحة وواجهة قطعة الأرض الأمامية والارتداد الأمامي والجانبي والخلفي والنسبة الطابقية والارتفاع التنظيمي للبناء ونسبة المساحة المنسقة المزروعة لكل فئة من هاتين الفئتين على النحو المبين في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية الملحق بهذا النظام .
مادة (13)
سكن (3) و(4) و(5)
1– الغرض من التصنيف: إقامة مساكن مستقلة (فلل) أو شقق أو أبنية سكنية متصلة وبنسبة طابقية متوسطة
2 – الاستعمالات :
(أ) الاستعمالات المسموح بها :ـ
يسمح باستعمال هذه الفئات من القطاع السكني للأغراض التالية :ـ
1 ـ استعمال رئيسي :ـ مساكن مستقلة ( فلل ) أو شقق أو أبنية سكنية متصلة
2ـ استعمال ملحق :ـ 1ـ أبنية فرعية وفق ما هو موضح في المادة (33) .
2ـ أبنية مؤقتة وفق ما هو موضح في المادة (34) .
(ب) الاستعمالات المشروطة
لا يسمح باستعمال هذه الفئات من القطاع السكني للأغراض المبينة أدناه إلا بعد موافقة اللجنة وطبقا لأحكام هذا النظام:-
دور الحضانة ورياض الأطفال .
دور العبادة .
خدمات يومية محلية
وحدة المعيشة والعمل
الفنادق وما يماثلها
مراكز الرعاية الخاصة
دور المتقاعدين / المسنين
3 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء :
يتحدد نوع البناء السكني ومساحة وواجهة قطعة الأرض الأمامية والارتداد الأمامي والجانبي والخلفي والنسبة الطابقية والارتفاع التنظيمي للبناء ونسبة المساحة المنسقة المزروعة لكل فئة من هذه الفئات على النحو المبين في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية الملحق بهذا النظام .
4 ـ المعايير الخاصة :
الفنادق وما يماثلها :-
يجب تأمين ضعف الارتدادات المقررة لفئة التنظيم الواقع ضمنها الفندق
يجب ان لا تقل سعة الطريق الواقع عليه قطعة الأرض عن (16) مترا ، وفي حال وقوع القطعة على أكثر من طريق فيجب ان لا تقل سعة احدها عن (16) مترا
يستوفى مثلا الرسوم المقررة في المادة (97) من هذا النظام لترخيص الفندق وحسب فئة التنظيم الواقع ضمنها
وحدة المعيشة والعمل:
يصدر المجلس التعليمات الخاصة بها
جـ_ الخدمات اليومية المحلية:-
يصدر المجلس التعليمات الخاصة بها
د_ الأبنية السكنية المتصلة:-
يكون الحد الأعلى لعدد الوحدات السكنية عموديا وحدتين سكنيتين لكل بناء متصل
لا يسمح بالإفراز إلا بعد الانتهاء من الاعمار
يتم احتساب ارتفاع كل بناء متصل بشكل مستقل عن الأخر
الحد الأدنى لعدد الأبنية المتصلة أفقيا في المشروع الواحد ثلاثة أبنية
لقطع الأراضي التي تقع على ثلاثة شوارع يعتبر الارتداد الأمامي المقابل للارتداد الجانبي ارتدادا جانبيا أيضا
مادة (14)
سكن (6)
1– الغرض من التصنيف: إقامة أبنية سكنية (شقق) وبنسبة طابقية عالية
2 – الاستعمالات:
(أ) الاستعمالات المسموح بها
يسمح باستعمال هذه الفئة من القطاع السكني للأغراض التالية :ـ
1 ـ استعمال رئيسي :ـ (شقق)
2 ـ استعمال ملحق:ـ 1ـ أبنية فرعية وفق ما هو موضح في المادة (33) .
2 ـ أبنية مؤقتة وفق ما هو موضح في المادة (34) .
(ب) الاستعمالات المشروطة
لا يسمح باستعمال هذه الفئة من القطاع السكني للأغراض المبينة أدناه إلا بعد موافقة اللجنة وطبقا لأحكام هذا النظام:ـ
دور الحضانة ورياض الأطفال .
دور العبادة .
الفنادق وما يماثلها
مراكز الرعاية الخاصة
خدمات يومية ومحلية .
وحدة المعيشة والعمل .
دور المتقاعدين / المسنين
3 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء :
يتحدد نوع البناء السكني ومساحة وواجهة قطعة الأرض الأمامية والارتداد الأمامي والجانبي والخلفي والنسبة الطابقية والارتفاع التنظيمي للبناء ونسبة المساحة المنسقة المزروعة على النحو المبين في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية الملحق بهذا النظام .
4- المعايير الخاصة :
ذات المعايير الواردة في الفقرات (أ ،ب ، جـ ) من المادة (13 /4)
مادة (15)
القطاع التجاري : القطاع المخصص للاستعمالات التجارية والسكنية والمكتبية ويتكون من سبع فئات .
مادة (16)
تجاري (1) و(2)
1 – الغرض من التصنيف : لاستيعاب استعمالات التجاري العام والمراكز التجارية ومراكز المعارض والمؤتمرات على المستوى الإقليمي لفئة تجاري (1) والحضري لفئة تجاري (2).
2 – الاستعمالات :
(أ) الاستعمالات المسموح بها
يسمح باستعمال هاتين الفئتين من القطاع التجاري للأغراض التالية :ـ
1ـ استعمال رئيسي:
التجاري العام
البيع بالجملة
المراكز التجارية
مراكز المعارض والمؤتمرات
2ـ استعمال ملحق
أبنية فرعية وفق ما هو موضح في المادة (33) .
أبنية مؤقتة وفق ما هو موضح في المادة (34) .
(ب) الاستعمالات المشروطة
لا يسمح باستعمال هاتين الفئتين من القطاع التجاري للأغراض المبينة أدناه إلا بعد موافقة اللجنة وطبقا لأحكام هذا النظام :ـ
استعمالات القطاع السكني
استعمالات قطاع المكاتب
قاعات المناسبات وصالات الأفراح
صالات العرض
النوادي الرياضية والاجتماعية والثقافية
مواقف السيارات العامة
محطات المحروقات
3 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء :
تتحدد مساحة وواجهة قطعة الأرض الأمامية والارتداد الأمامي والجانبي والخلفي والنسبة الطابقية والارتفاع التنظيمي ونسبة المساحة المنسقة المزروعة لكل من الفئتين (1) و(2) على النحو المبين في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية الملحق بهذا النظام .
مادة (17)
تجاري (3) و(4) و(5) و(6)
1- الغرض من التصنيف : لاستيعاب استعمال التجاري العام على المستوى المحلي وفق القيود والاشتراطات التنظيمية لكل فئة تنظيم كما هي محددة في الجدول الملحق بهذا النظام
2 – الاستعمالات :
(أ) الاستعمالات المسموح بها
يسمح باستعمال هذه الفئات من القطاع التجاري للأغراض التالية:-
1- استعمال رئيسي : التجاري العام .
2- استعمال ملحق: أبنية مؤقتة وفق ما هو موضح في المادة (34) .
(ب) الاستعمالات المشروطة
لا يسمح باستعمال هذه الفئات من القطاع التجاري للأغراض المبينة أدناه إلا بعد موافقة اللجنة وطبقا لأحكام هذا النظام :
مكاتب بيع الجملة دون مستودعات
استعمالات القطاع السكني
استعمالات قطاع المكاتب
قاعات المناسبات وصالات الأفراح
صالات العرض
النوادي الرياضية والاجتماعية والثقافية
مواقف السيارات العامة
محطات المحروقات
3 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء :
تتحدد مساحة وواجهة قطعة الأرض الأمامية والارتداد الأمامي والجانبي والخلفي والنسبة الطابقية والارتفاع التنظيمي للبناء ونسبة المساحة المنسقة المزروعة لكل فئة من هذه الفئات ضمن القطاع التجاري على النحو المبين في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية الملحق بهذا النظام .
مادة (18)
تجاري (7)
1- الغرض من التصنيف : استيعاب قطع الأراضي المنظمة تجاري عادي قبل صدور هذا النظام .
2 – الاستعمالات : ذات الاستعمالات الواردة في فئات تجاري (3) و(4) و(5) و(6) .
3 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء:
تتحدد مساحة وواجهة قطعة الأرض الأمامية والارتداد الأمامي والخلفي على النحو المبين في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية الملحق بهذا النظام .
4ـ القيود والاشتراطات التنظيمية الإضافية:
الارتداد الجانبي: يسمح بالبناء بدون ارتداد جانبي حتى عمق (18) مترا كحد أقصى من حد الشارع التجاري وبارتداد (4) أمتار بعد هذا العمق كحد أدنى .
ب ـ النسبة الطابقية:
ـ تكون النسبة الطابقية كما يلي :ـ
(1) 600% لقطعة الأرض التي تكون مساحتها 600 مترا مربعا أو أقل .
(2) 600% مضافا إليها 1% لكل عشرين مترا مربعا تزيد عن (600) مترا مربعا من مساحة قطعة الأرض .
(3) 850% كحد أعلى من مساحة قطعة الأرض .
جـ – الارتفاع التنظيمي للبناء:
يتم حساب الارتفاع التنظيمي للبناء وفقا لما يلي:-
عرض الطريق التجاري مضافا إليه الارتداد الأمامي إن وجد ونصف الزيادة عن الارتداد التنظيمي الجانبي والخلفي المقررين.
يكون الارتفاع التنظيمي للبناء (16) مترا كحد أدنى و(48) مترا كحد أعلى.
مع مراعاة البند (1) أعلاه إذا وقعت قطعة الأرض على دوار أو ميدان يكون عرض الطريق مساويا لسعة امتداد الطريق التجاري المؤدي إلى ذلك الدوار أو الميدان.
د- قطع الأراضي التي تقع على أكثر من شارع :
إذا وقعت قطعة الأرض المنظمة تجاري (7) على طريقين متقاطعين احدهما ضمن القطاع التجاري والطريق الأخر ضمن قطاع مختلف يجب التقيد بما يلي:-
تطبق أحكام تجاري (7) على الطريق الأخر بعمق يعادل ضعف طول واجهة القطعة على الطريق التجاري وبمقدار (50) مترا كحد أعلى لذلك العمق شريطة أن يتم:-
توفير الارتداد الأمامي على الطريق الأخر بعد ذلك العمق بما يعادل الارتداد الأمامي التنظيمي المقرر لقطعة الأرض المجاورة كحد أدنى.
توفير الارتداد الجانبي للقطعة المنظمة تجاري (7) عن حد القطعة المجاورة بما يعادل الارتداد الجانبي التنظيمي المقرر لفئة القطعة المجاورة كحد أدنى .
إذا وقعت قطعة الأرض المنظمة تجاري (7) بين طريقين احدهما ضمن القطاع التجاري والأخر ضمن قطاع مختلف يجب التقيد بما يلي:-
تطبق استعمالات التجاري (7) على كامل القطعة شريطة أن يتم توفير :-
الارتداد الجانبي بعد عمق (18) مترا من حد الطريق التجاري بما يعادل الارتداد الجانبي التنظيمي المقرر لفئة القطعة المجاورة وبمقدار (4) أمتار كحد أدنى.
الارتداد الأمامي عن حد الطريق الأخر بما يعادل الارتداد الأمامي التنظيمي المقرر لفئة قطع الأراضي الواقعة على ذلك الشارع كحد أدنى.
لا يسمح باستعمال الواجهة الواقعة على الطريق غير التجاري والواجهات الجانبية لأغراض تجارية.
هـ- سريان أحكام فئة تجاري (7)
تسري أحكام فئة تجاري (7) على قطع الأراضي المنظمة تجاري عادي قبل صدور هذا النظام.
ـ المعايير الخاصة :
الشرفات البارزة :-
يسمح بالشرفات البارزة على واجهة البناء المطلة على الطرق والساحات والميادين والدواوير التجارية وعلى الارتدادات الأمامية المقررة وفقا لما يلي :ـ
عمق الشرفة بمقدار (1.80) مترا كحد أعلى إذا كان عرض الطريق (16) مترا أو أكثر
عمق الشرفة بمقدار (1.40) مترا كحد أعلى إذا كان عرض الطريق اقل من (16) مترا وأكثر من (10) أمتار
لا يسمح بالشرفات البارزة على أي طريق عرضه (10) أمتار أو اقل
يجب ان لا يزيد عمق الشرفة البارزة عن سعة الرصيف .
يكون بعد الشرفة البارزة عن حد القطعة المجاورة (1.50) مترا كحد أدنى.
يكون صافي البعد العمودي بين الشرفة البارزة وأي نقطة من الرصيف أو الارتداد الأمامي (3) أمتار كحد أدنى .
البروزات التجارية :-
يسمح بالبروزات التجارية على واجهة البناء المطلة على الطرق والساحات والميادين والدواوير التجارية وعلى الارتدادات الأمامية عن حد البناء وفقا لما يلي :ـ
عمق البروز بمقدار (1.80) مترا كحد أعلى إذا كان عرض الطريق (16) مترا أو أكثر
عمق البروز بمقدار (1.40) مترا كحد أعلى إذا كان عرض الطريق اقل من (16) مترا وأكثر من (10) أمتار
لا يسمح بالبروزات التجارية على أي طريق عرضه (10) أمتار أو اقل
يجب ان لا يزيد عمق البروز التجاري عن سعة الرصيف
يكون صافي البعد العمودي بين البروز التجاري وأي نقطة من الرصيف أو الارتداد الأمامي (3) أمتار كحد أدنى .
جـ- تستثنى مساحة الشرفات البارزة ومساحة البروزات التجارية من المساحة الطابقية.
مادة (19)
القطاع متعدد الاستعمال : القطاع المخصص للاستعمالات التجارية والسكنية والمكتبية والذي يكون فيه التعدد وجوبيا بين استعمالين أحدهما السكن ويتكون من الفئتين، متعدد الاستعمال (1) ومتعدد الاستعمال (2) .
1- الغرض من التصنيف : تحقيق إستراتيجية التكثيف العمراني لقطع الأراضي الواقعة على الطرق التي تعتبر محاور رئيسية في المدينة، بهدف إقامة أبنية متعددة الاستعمال بارتفاعات مختلفة ذات طابع وتصميم عمراني مميز .
2 – الاستعمالات:
(أ) الاستعمالات المسموح بها:-
يسمح باستعمال قطاع متعدد الاستعمال للأغراض التالية :ـ
ـ استعمال رئيسي :ـ
1 ـ استعمالات القطاع السكني .
2 ـ استعمالات قطاع المكاتب .
3- التجاري العام.
ـ استعمال ملحق :ـ
ـ أبنية مؤقتة وفق ما هو موضح في المادة (34) .
(ب) الاستعمالات المشروطة
لا يسمح باستعمال هذا القطاع للأغراض المبينة أدناه إلا بعد موافقة اللجنة وطبقا لأحكام هذا النظام
1 ـ استعمالات القطاع المؤسسي
3 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء :
تتحدد مساحة وواجهة قطعة الأرض الأمامية والارتداد الأمامي والجانبي والخلفي والنسبة الطابقية والارتفاع التنظيمي للبناء ونسبة المساحة المنسقة المزروعة لكل فئة من هاتين الفئتين على النحو المبين في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية الملحق بهذا النظام .
4 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية الإضافية:
أ) نوع البناء
يجب التقيد بشكل البناء من حيث وجود قاعدة بناء (جسم بناء مع قاعدة) أو عدم وجود قاعدة (جسم بناء فقط) إذا ورد ذلك على المخططات التنظيمية .
ب) مخططات الترخيص
يجب على المالك تقديم مخططات مبدئية للحصول على الموافقة الأولية موضحا بها كامل البناء المسموح به على قطعة الأرض ويسمح بعد ذلك بتقديم المخططات النهائية لترخيص الأجزاء المراد إنشاؤها من ذلك البناء.
جـ) الارتفاع التنظيمي
(1) يجب التقيد بالحد الأعلى للارتفاع التنظيمي للبناء ولا يجوز أن يقل الارتفاع المطلوب عن الارتفاع التنظيمي المحدد لمساحة قطعة الأرض الأقل مباشرة حسب جدول القيود التنظيمية.
(2) يجوز للجنة زيادة الارتفاع التنظيمي للبناء بنسبة لا تتجاوز 40% من ذلك الارتفاع دون الزيادة في النسبة الطابقية القصوى وذلك للأبنية الواقعة على الميادين والتقاطعات الرئيسية والتي لا يقل ارتفاعها التنظيمي عن (32) متر على أن يتم توضيح وتحديد تلك المواقع على المخططات التنظيمية.
د) الاستعمالات
يجب أن يتوفر في الأبنية ضمن قطاع متعدد الاستعمال نوعين من الاستعمالات على الأقل ضمن البناء الواحد ، على أن يكون الاستعمال السكني احد تلك الاستعمالات وبمساحة تعادل 25% كحد أدنى من المساحة الطابقية المسموح ببنائها حسب فئة التنظيم ويجوز للجنة منح تسهيلات على مساحة السكن بنسبة لا تتجاوز 10% من النسبة أعلاه.
هـ) خط البناء
الرقم (صفر) ضمن الارتداد الأمامي والمبين بجدول القيود والاشتراطات التنظيمية يعني التقيد بخط البناء الموضح على المخططات التنظيمية.
و) قطع الأراضي ذات المساحات الصغيرة
لقطع الأراضي التي تقل مساحاتها عن الحدود الدنيا الواردة في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية، يجوز للجنة ترخيص الأبنية على تلك الأراضي شريطة أن لا يقل طول المسقط الرأسي لأي واجهة من واجهات جسم البناء عن :-
15 متر إذا كان الارتفاع التنظيمي للبناء 48 متر
14 متر إذا كان الارتفاع التنظيمي للبناء 40 متر
13 متر إذا كان الارتفاع التنظيمي للبناء 32 متر
12متر إذا كان الارتفاع التنظيمي للبناء 24 متر
مادة (20)
قطاع الأبنية العالية : ـ القطاع المخصص لاستيعاب مشاريع الأبنية العالية وتلبية حاجات الاستثمار ضمن مواقع مناسبة تتوفر فيها شبكة الطرق والمواصلات والبنية التحتية ، وتحافظ على التراث وتوفر مساحات خضراء وتحافظ على مظهر المدينة وطابعها من خلال تشجيع االتصاميم الهندسية الحديثة والمميزة .
ـ ويتكون هذا القطاع من خمس فئات منخفض ـ متوسط الارتفاع ومتوسط الارتفاع ومتوسط ـ عالي الارتفاع وعالي الارتفاع والبناء المعلم.
1- الغرض من التصنيف : إقامة أبنية ذات ارتفاعات مختلفة تراعي طبوغرافية الأرض وفق القيود والاشتراطات التنظيمية الواردة ضمن الجدول الملحق بهذا النظام .
2 – الاستعمالات:
(أ) الاستعمالات المسموح بها:-
يسمح باستعمال قطاع الأبنية العالية للأغراض المبينة أدناه وفق أحكام هذا النظام :ـ
1ـ استعمال رئيسي :ـ
1 ـ استعمالات القطاع السكني .
2 ـ استعمالات قطاع المكاتب .
3 ـ التجاري العام
5 ـ مراكز المعارض والمؤتمرات .
6 ـ صالات العرض .
2ـ استعمال ملحق :ـ
ـ أبنية مؤقتة وفق ما هو موضح في المادة (34) .
(ب) الاستعمالات المشروطة
لا يسمح باستعمال هذا القطاع للأغراض المبينة أدناه إلا بعد موافقة اللجنة وطبقا لأحكام هذا النظام:
1 ـ استعمالات القطاع المؤسسي
2 ـ قاعات المناسبات وصالات الأفراح .
3 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء :
تتحدد مساحة قطعة الأرض والارتداد الأمامي والجانبي والخلفي والنسبة المئوية لقاعدة البناء والارتفاع التنظيمي للبناء ونسبة المساحة المنسقة المزروعة على النحو المبين في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية الملحق بهذا النظام ، وإذا وردت عبارة (غير محدد) لأي قيد من القيود فللجنة صلاحية تحديد مقدار ذلك القيد.
4 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية الإضافية :
قاعدة البناء
1ـ يكون إنشاء قاعدة البناء اختياريا في فئات متوسط الارتفاع ومتوسط ـ عالي الارتفاع وعالي الارتفاع .
2ـ يكون إنشاء قاعدة البناء إجباريا إذا حدّد على مخطط التنظيم التفصيلي مصطلح بناء مع قاعدة وفي هذه الحالة يكون الارتداد الأمامي للقاعدة (5) أمتار ولجسم البناء (
أمتار .
ب) تعدد الأبنية
1ـ يسمح بإنشاء أكثر من بناء واحد على قطعة الأرض ضمن فئة التنظيم منخفض ـ متوسط الارتفاع إذا كانت مساحتها أكثر من 2000 م2 واقل من 4000 م2 ويشترط في هذه الحالة ان يكون الارتداد بين أي بنائين (12.5) متر كحد أدنى .
2ـ يسمح بإنشاء أكثر من بناء واحد على قطعة الأرض ضمن فئات التنظيم التي تشتمل أحكامها على قاعدة بناء إذا كانت مساحتها أكثر من الحد الأدنى المقرر لتلك الفئة واقل من مثلي الحد الأدنى وضمن الشروط التالية :ـ
(1) يجب ان لا تزيد مساحة جسم البناء عن المساحة المحددة بجدول القيود والاشتراطات التنظيمية مهما بلغ عدد الأبنية على قطعة الأرض .
(2) يجب ان يتوفر ارتداد (25) مترا كحد أدنى بين أي جسمي بناء .
جـ) الارتفاع التنظيمي
يقاس الارتفاع التنظيمي لكامل البناء من نقطة افتراضية يتم تحديدها من خلال معدل مناسيب منتصف أضلاع قطعة الأرض تسمى نقطة المرجع .
مادة (21 )
القطاع الصناعي : القطاع المخصص للاستعمالات الصناعية بمختلف أنواعها ومستوياتها وفقا لأحكام هذا النظام ويتكون من خمس فئات .
مادة (22)
صناعات ثقيلة:
1- الغرض من التصنيف : تصنيع وتجميع وتخزين واستخراج للمواد المختلفة ومعالجتها، والتي تتصف بآثار بيئية سلبية ناتجة عن الإزعاج والضجيج وانبعاث الغازات المختلفة ومخلّفات عمليات الإنتاج لتلك الصناعات .
2 – الاستعمالات :
(أ) الاستعمالات المسموح بها
يسمح باستعمال هذه الفئة من القطاع الصناعي للأغراض التالية :-
1 ـ استعمال رئيسي :ـ
1 ـ الصناعات الزجاجية (تشمل صهر المواد)
2 ـ الصناعات البتروكيماوية
3 ـ الصناعات والخلاطات الإسفلتية.
4 ـ صناعة الدباغة والجلود .
5 ـ صناعة الحديد والصلب والصناعات المعدنية (تشمل صهر المعادن)
6 ـ مصانع الاسمنت والخلاطات الخرسانية
7 ـ مصانع إعادة التدوير .
8 ـ تصنيع وتجميع الآليات .
9 ـ استخراج ومعالجة وتصنيع الصوف الصخري
10 ـ مصافي البترول .
11 ـ مكبات النفايات
12 ـ المستودعات والتخزين
13 ـ إتلاف المركبات والخردوات وتخزينها
2 ـ استعمال ملحق :ـ
1 ـ أبنية فرعية وفق ما هو موضح في المادة (33).
2 ـ أبنية مؤقتة وفق ما هو موضح في المادة (34).
(ب) الاستعمالات المشروطة
لا يسمح باستعمال هذه الفئة من القطاع الصناعي للأغراض المبينة أدناه إلا بعد موافقة اللجنة وطبقا لأحكام هذا النظام:ـ
دور العبادة .
الخدمات اليومية المحلية .
استخراج رمل البناء والحجارة والحصمة
المسالخ
أسواق المواشي
المقالع والكسارات
إيواء الشاحنات والآليات .
محطات المحروقات
مواقف السيارات العامة
3 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض وللبناء:
تتحدد مساحة وواجهة قطعة الأرض الأمامية والارتداد الأمامي والجانبي والخلفي والنسبة الطابقية والارتفاع التنظيمي للبناء ونسبة المساحة المنسقة المزروعة على النحو المبين في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء الملحق بهذا النظام .
4 ــ القيود والاشتراطات التنظيمية الإضافية:
1 ـ يقاس الارتفاع التنظيمي للبناء من الطريق الأدنى منسوبا وفي حال تعدد الطرق المتاخمة لقطعة الأرض يعتمد الطريق الأدنى منسوبا إذا كانت سعته لا تقل عن (6) أمتار وإذا كانت القطعة واقعة على أكثر من طريق وسعة كل منها اقل من (6) أمتار يعتمد الطريق الأدنى منسوبا لغايات قياس الارتفاع
2 ـ يستثنى من الارتفاع التنظيمي للبناء المداخن والصوامع
5 ـ المعايير الخاصة :
1 ـ يسمح بوجود منشآت كبيرة وساحات خارجية مكشوفة للتخزين .
2 ـ يجب على طالب الترخيص :-
أ ـ أن يحصل على موافقة الجهات المعنية عند تقديم طلب الترخيص إلى اللجنة .
ب ـ أن يوضح على مخططات الترخيص الاستعمال بشكل عام (مصنع، مشغل ، مستودع، معمل ، مخزن) وأن يذكر في طلب الترخيص غرض الاستعمال وطبيعته.
3 ـ يجب على المالك أن يحقق الشروط المبينة أدناه في ساحة إيواء الشاحنات والآليات :-
أ ـ إنشاء أسوار حول ساحات إيواء الشاحنات والآليات .
ب ـ تعبيد وتزفيت الساحات أو رصفها بمادة مناسبة .
ج ـ إنشاء غرفة حراسة ووحدة صحية بمساحة (30) متر مربعا كحد أعلى.
مادة (23)
صناعات متوسطة:
1- الغرض من التصنيف : تصنيع وتجميع وتخزين ومعالجة للمواد المختلفة والتي تتصف بآثار بيئية سلبية خفيفة ناتجة عن الإزعاج والضجيج واحتمالات منخفضة لانبعاث الغازات ومخلّفات بسيطة من عمليات الإنتاج لتلك الصناعات .
2 – الاستعمالات :
(أ) الاستعمالات المسموح بها
يسمح باستعمال هذه الفئة من القطاع الصناعي للأغراض التالية:-
1ـ استعمال رئيسي :ـ
1 ـ الصناعات الاسمنتية والخرسانية .
2 ـ الصناعات النسيجية .
3 ـ الصناعات البلاستيكية والمطاطية
4 ـ الصناعات الزجاجية (تشمل تشكيل الزجاج)
5 ـ الصناعات الدوائية
6 ـ الصناعات الغذائية والمطاحن
7 ـ صناعة الأقمشة والملابس
8 ـ صناعة الأثاث والمنتجات المعدنية والخشبية
9 ـ صناعة الصوف الصخري
10 ـ صناعة الحديد والصلب والصناعات المعدنية ( تشمل تشكيل المعادن)
11 ـ صناعة وتجميع الأدوات والأجهزة والمعدات الكهربائية والالكترونية
12 ـ مصانع الورق والكرتون
13 ـ مصانع الحقائب والأحذية
14- صيانة السيارات والأجهزة والمعدات
15- تجليس ودهان السيارات
16- إصلاح وتجليس ودهان الشاحنات والآليات
17- مشاغل الخياطة
18- المطابع
19- إعادة التدوير (بدون تصنيع)
20- المحطات التحويلية (النفايات)
21 ـ مستودعات تخزين السوائل الخطرة والكيماوية والقابلة للاشتعال
2ـ استعمال ملحق :ـ
1 ـ أبنية فرعية وفق ما هو موضح في المادة (33).
2 ـ أبنية مؤقتة وفق ما هو موضح في المادة (34).
(ب) الاستعمالات المشروطة
لا يسمح باستعمال هذه الفئة من القطاع الصناعي للأغراض المبينة أدناه إلا بعد موافقة اللجنة وطبقا لأحكام هذا النظام :ـ
1 ـ دور العبادة
2 ـ معامل الطوب والبلاط
3 ـ التعبئة والتغليف
4 بيع مواد البناء
5 ـ مشاغل حرفية
6 ـ المستودعات والتخزين
7 ـ اعمال وأشغال حرفية
8 ـ الخدمات اليومية المحلية .
9 ـ إيواء الشاحنات والآليات .
10 ـ مناشير الحجر والرخام
11 ـ البنوك والمؤسسات المالية
12- تأجير الآليات
13- تأجير المعدات والتجهيزات
14- مدارس ومراكز التدريب المهني
15- قاعات المناسبات وصالات الأفراح
16- المراكز الطبية والصحية والعيادات والمختبرات
17- البيع بالجملة
18- محطات المحروقات
19- مواقف السيارات العامة .
3 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض وللبناء:
تتحدد مساحة وواجهة قطعة الأرض الأمامية والارتداد الأمامي والجانبي والخلفي والنسبة الطابقية والارتفاع التنظيمي للبناء ونسبة المساحة المنسقة المزروعة على النحو المبين في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء الملحق بهذا النظام .
4- القيود والاشتراطات التنظيمية الإضافية:
ذات القيود الواردة بالمادة ( 22/4)
5 – المعايير الخاصة :
1 ـ يسمح بوجود ساحات خارجية مكشوفة للتخزين
2 ـ ذات المعايير الخاصة الواردة في الفقرات (2) و(3) من المادة (22/5) .
مادة (24)
صناعات خفيفة:
1- الغرض من التصنيف : تصنيع وتجميع وتخزين وبيع وتوزيع المواد والمنتجات المختلفة أو توفير الخدمات ، والتي تتصف بأنها تسبب إزعاجا محدودا ولا ينجم عنها آثار بيئية سلبية كانبعاث الغازات ومخلفات عمليات الإنتاج.
2 – الاستعمالات :
(أ) الاستعمالات المسموح بها:-
يسمح باستعمال هذه الفئة من القطاع الصناعي للأغراض التالية:-
1ـ استعمال رئيسي :ـ
الصناعات الغذائية والمطاحن
الصناعات الدوائية
صناعة الأقمشة والملابس
الصناعات النسيجية
الصناعات البلاستيكية والمطاطية
الصناعات الزجاجية (تشتمل تشكيل الزجاج)
صناعة وتجميع الأدوات والأجهزة والمعدات الكهربائية والالكترونية
صناعة الأثاث والمنتجات المعدنية والخشبية
صناعة الحديد والصلب والصناعات المعدنية (تشمل تشكيل المعادن)
مصانع الورق والكرتون
مصانع الحقائب والأحذية
صيانة السيارات والأجهزة والمعدات
تجليس ودهان السيارات
مشاغل الخياطة
مشاغل حرفية
أعمال وأشغال حرفية
المطابع
مستودعات تخزين السوائل الخطرة والكيماوية والقابلة للاشتعال
المستودعات والتخزين
تأجير المعدات والتجهيزات
بيع بالجملة
2ـ استعمال ملحق :ـ
1 ـ أبنية فرعية وفق ما هو موضح في المادة (33).
2 ـ أبنية مؤقتة وفق ما هو موضح في المادة (34)
(ب) الاستعمالات المشروطة
لا يسمح باستعمال هذه الفئة من القطاع الصناعي للأغراض المبينة أدناه إلا بعد موافقة اللجنة وطبقا لأحكام هذا النظام:ـ
1 ـ دور العبادة .
2ـ مراكز ومدارس التدريب المهني .
3ـ قاعات المناسبات وصالات الأفراح .
4ـ البنوك والمؤسسات المالية .
5ـ محطات المحروقات .
6 ـ المراكز الطبية والصحية والعيادات والمختبرات
7 ـ التعبئة والتغليف
8 ـ بيع مواد البناء
9ـ الخدمات اليومية المحلية .
10 ـ إيواء الشاحنات والآليات .
11 ـ مواقف السيارات العامة .
3 ـ القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض وللبناء :
تتحدد مساحة وواجهة قطعة الأرض الأمامية والارتداد الأمامي والجانبي والخلفي والنسبة الطابقية والارتفاع التنظيمي للبناء ونسبة المساحة المنسقة المزروعة على النحو المبين في جدول القيود والاشتراطات التنظيمية للأرض والبناء الملحق بهذا النظام
4- القيود والاشتراطات التنظيمية الإضافية:
ذات القيود الواردة بالمادة ( 22/4)
5 ـ ـ المعايير الخاصة :
1- يجب أن تكون إستعمالات هذه الفئة داخل المنشآت ولا يسمح بها في الساحات المكشوفة .
2 ـ ذات المعايير الخاصة الواردة في الفقرات (2) و(3) من المادة (22/5) .
الرئيسية 
البوابة 
