الإستثمارات العقارية في صندوق استثمار أموال الضمان الإجتماعي

اقتباس :: الإستثمارات العقارية في صندوق استثمار أموال الضمان الإجتماعي

من يقرأ ويحلل أرقام البيانات المالية والتقارير السنوية للصندوق يجد بأنه نتيجة عدم التقيد بسياسات واستراتيجيات الإستثمار المعمول بها في الصندوق، وعدم توخي الحذر والدقة والتحري عند شراء قطع الأراضي تم تضخيم قيمة الأراضي المشتراه مما أدى إلى تحقيق خسائر لاحقة بالإستثمارات العقارية.

وحتى يتمكن الصندوق من إبقاء صافي القيمة العادلة للإستثمارات العقارية متقاربة من سنة لأخرى نجده يقوم بعمليات شراء جديدة وتغيير طريقة التقدير المحاسبي لإحتساب القيمة العادلة للإستثمارات العقارية لتغطية التدني الحاصل في القيمة العادلة لقطع الأراضي المملوكة له، حيث كانت الطريقة المتبعة بحسب معدل التقييم المعد من قبل ثلاثة خبراء عقاريين معتمدين، ثم تغيرت الطريقة لتصبح بحسب متوسط أقل تخمينات لثلاث مقدرين عقاريين معتمدين ومرخصين من أصل أربعة، ثم تغيرت الطريقة عام 2011 كما أشار مدقق الحسابات الخارجي في تقريره (باعتماد المتوسط الحسابي لأربعة خبراء عقاريين معتمدين دون استثناء أعلى قيمة تقييم كما كان معتمداً سابقاً. وقد تم تطبيق هذا التعديل في طريقة التقدير المحاسبي بأثر مستقبلي وقد أدى هذا التعديل في احتساب القيمة العادلة للإستثمارات العقارية إلى زيادة كل من قيمة الإستثمارات العقارية وفائض الإيرادات عن المصروفات للسنة بحوالي 30.3 مليون دينار للسنة المنتهية في 31 كانون الأول 2011).

بلغت قيمة الإستثمارات العقارية 27.64 مليون دينار في عام 2004، كما وبلغت القيمة 25.809 مليون دينار في عام 2005، وبموجب الإيضاح رقم (12) من التقرير السنوي لعام 2005 بلغت القيمة التقديرية للأراضي الإستثمارية 59.224 مليون دينار كما في 31 كانون الأول 2004 ومبلغ 189.514 مليون دينار كما في 31 كانون الأول 2005. فبالرغم من تقارب القيمة الدفترية للإستثمارات العقارية في الأعوام 2004 و 2005، إلا أن القيمة التقديرية لتلك الأراضي قفزت من 59 مليون دينار إلى 190 مليون دينار، أي أربعة أضعاف، وبنفس الوقت تضاعفت 8 مرات تقريباً عن القيمة الدفترية لعام 2005، فهل نجد تفسير لذلك من إدارة الصندوق؟!

وبالرغم مما سبق، فإن ما تضمنته مداخلة سعادة النائب فواز الزعبي تعتبر أكثر أهمية من تضخيم القيمة التقديرية للإستثمارات العقارية، فقد ورد في البند (8/1) من جدول أعمال الجلسة السابعة عشرة من يوم الأحد الموافق 13/3/2011 للدورة العادية الأولى لمجلس النواب السادس عشر ما يلي: (كتاب دولة الرئيس الوزراء رقم (2215) تاريخ 31/1/2011 والمتضمن كتاب معالي وزير العمل جواباً على السؤال رقم (176) والمقدم من سعادة النائب السيد فواز الزعبي).

تضمنت مداخلة النائب فواز الزعبي ما يلي: (إن مؤسسة الضمان الإجتماعي دفعت مبالغ كبيرة للإستثمار في الأراضي دون أن تمحص بطبيعة وواقع هذه الأراضي وأن تتبع أبسط درجات اليقين عليها بالتحري البسيط وهذا مدعاة للشك فشراء أراضي المسبعات عام 2000 واكتشاف أن نصفها مباع في عام 1995 رغم أن الضمان دفع ثمن كامل القطعة مسألة بحاجة إلى التمحيص وكذلك وضع أموال الضمان ودفع الرسوم وما تبعه من عطل وضرر على تلك الأموال منذ عام 2000 حتى الآن يثير فينا كل الشكوك لأن أبسط قواعد الإستثمار هو اليقين من ما تشتري أو تستثمر لكن مؤسسة الضمان بعيدة كل البعدعن ذلك لتهدر أموال الناس التي تضعها عرضة للنهب والسلب كما حصل في أرض المسبعات التي لا نعرف أين سيكون مصيرها بينما دفعت الضمان المبالغ وضيعت على المؤسسة ليس فقط المبلغ المدفوع بل وقيمة استثماره منذ 11 سنة إضافة إلى الربحية الكبيرة في اختلاف سعر الأراضي من 2000- 2011 فمن يتحمل المسؤولية أمام هذا الإستهتار؟!. ولماذا لم يتم تحصيل هذه المبالغ ضمن إطار قانون تحصيل الأموال الأميرية غير أن المؤسسة اعتبرت هذه المبالغ ضائعة فقامت باحتسابها كمخصصات ضائعة غير المستردة وهي تعلم أن هناك قرار محكمة حكم لصالحها فهل بقي أكثر من ذلك دليلاً على الشبهة).

أما الجواب على سؤال النائب الذي يقول فيه: "أين سيكون مصيرها؟" فهو موضح في البيانات المالية المدققة للصندوق لعام 2009، فبموجب قائمة الإيرادات والمصروفات للوحدة الإستثمارية للسنة المنتهية في 31 كانون الأول 2009 بلغت خسائر الإستثمارات العقارية (بالصافي) مبلغ (37.615) مليون دينار،منها مبلغ (15.801) مليون دينار خسائر بيع واستملاك وهدم أراضي وعقارات ويشمل هذا البند مبلغ (14.935) مليون دينار ناتجة عن خسارة الوحدة الإستثمارية للقضية المرفوعة على قطعة الأرض رقم (50) أم الكندم، حوض المسبعات من أراضي ناعور والبالغة مساحتها 79 دونم، وبناء عليه تم تحويل ملكية هذه الأرض للمدعي خلال العام 2009، وعليه تم إثبات قيمة هذه الأرض كخسارة في قائمة الإيرادات والمصروفات للعام 2009.

ولذلك نكرر سؤال النائب، لماذا لم يتم تحصيل هذه المبالغ ضمن إطار قانون تحصيل الأموال الأميرية غير أن المؤسسة اعتبرت هذه المبالغ ضائعة فقامت باحتسابها كمخصصات ضائعة غير المستردة وهي تعلم أن هناك قرار محكمة حكم لصالحها فهل بقي أكثر من ذلك دليلاً على الشبهة؟!

خلال عام 2007 قام الصندوق بشراء قطعة الأرض رقم (2194) الطنيب، حوض 2 السكة الغربي من أراضي جنوب عمان والبالغة مساحتها 1180 دونم تقريباً، والهدف من شراء هذه القطعة بحسب التقارير السنوية للصندوق هو لإقامة مركز دولي للمعارض والمؤتمرات بالتعاون مع أمانة عمان الكبرى.

قال النائب مفلح الرحيمي لرئيس الحكومة (السابق) بأن (هناك 57 مليون دينار اختلاس في أرض الطنيب حسب ديوان المحاسبة حيث تم شراء 1180 دونم بسعر 23 ألف دينار للدونم الواحد بتاريخ 7/10/2007 عند الساعة العاشرة صباحاً، وبعد ثلاث ساعات تم بيع الدونم الواحد بـ 75 ألف دينار لصندوق استثمار الضمان الإجتماعي).

أما ما تضمنته مداخلة النائب فواز الزعبي في الجلسة السابعة عشرة من يوم الأحد الموافق 13/3/2011 للدورة العادية الأولى لمجلس النواب السادس عشر ما يلي: (أما موضوع أرض طنيب فهذه قصة أخرى من مصائب الضمان حيث يشير رد وزيرالعمل في البند (5) أن الغاية من شراء الأرض هو إقامة معارض ومؤتمرات لكنه يقول في البند(1) أن السيد *** قد تقدم بعرض البيع بتاريخ 28/1/2007 والسؤال هنا من الذي بحث عن الثاني هل الضمان اختارت الأرض هذه بالذات وطلبت من صاحبها التقدم بالعرض أم أن صاحبها تقدم للضمان لبيع الأرض لأن في ذلك فرق كبير. رغم أنه لا دراسات أساسية أجريت وفق ما تتطلبه سياسات واستيراتيجيات الإستثمار المعمول بها في الضمان حول جدوى إقامة مثل هذه المعارض وبمثل هذه الكلفة والواضح أن الضمان هي التي طلبت من البائع التقدم.

البائع تقدم بعرض بيع المتر المربع ب 70 دينار لكن تقدير الخبراء الذي كلفتهم مؤسسة الضمان قدروا على النحو التالي (42,5) دينار للمتر و(90) و(120) حيث ذكر المقدرون مواصفات للأرض لا تتطابق بعضها مع بعض وهذه شبهة أخرى في أن الأرض التي عرضت على المقدرين لم تكن هي نفس الأرض.

وبالنظرإلى قيم التخمين نجد التناقض الرهيب حيث الفارق الكبير والذي يؤكد عدم تجانس التقدير فالمنطق والمعقول وحسب معرفة الخبراء الذين استشرتهم بهذا الموضوع فإن وجود مثل هذه الأرقام يدل على أمرين إما الإتفاق على الأقل مع مخمنين لوضع مثل هذه التقديرات أو أن الأرض التي تم تقديرها هي ليست نفس الأرض.

ومع ذلك اشترت الضمان الأرض بالسعر الذي تقدم به البائع وهو 70 دينار بعد أن قالت أن متوسط التخمين 86 دينار ولا أعرف كيف حسبته بهذه الطريقة لتتضح وتنكشف المسرحية لأن عشرة مكاتب من خبراء الأراضي الخبيرين جداً ويتعاملون يومياً مع المنطقة أشاروا إلى أن قيمة المتر المربع الفعلية من الأرض لا تتجاوز ال 25 دينار وبالتالي فان الضمان دفع ما يزيد عن 45 دينار بدل المتر المربع الواحد أي بخسارة مقدارها حوالي 50 مليون دينار ذهبت لجيوب أبطال المسرحية. وهذا يشير إلى أنه لو تم إعادة تخمين أراضي الضمان لوجدناه وعلى هذه الشاكلة أن الخسائر لا يمكن تحملها. دولة الرئيس، أطلب من هذا المجلس الكريم تحويل هذا الملف إلى دائرة مكافحة الفساد للوقوف والتحقق في ذلك).

لماذا لم يتم تحويل الملف إلى دائرة مكافحة الفساد للتحقق مما ورد على لسان النائب فواز الزعبي والنائب مفلح الرحيمي، خاصة أن البينات متوفرة في تقرير ديوان المحاسبة؟!

جاء في التقرير السنوي 2009 بأن قيمة المحفظة العقارية قد تراجعت من 301 مليون دينار كما في نهاية عام 2008 إلى 297 مليون كما في نهاية عام 2009، وجاء هذا التراجع في المحفظة نتيجة لتراجع القيمة السوقية للعقارات ضمن هذه المحفظة وذلك على الرغم من قيام الوحدة بشراء عقارات بقيمة قدرها 30 مليون دينار خلال عام 2009. وجدير بالذكر بأن الأراضي المشتراه في عام 2009 حققت زيادة في قيمتها قدرها 9 مليون دينار وبنسبة زيادة 27% رغم قصر فترة الإحتفاظ.

بموجب قائمة التدفقات النقدية للوحدة الإستثمارية للسنة المنتهية في 31 كانون الأول 2009 فقد تبين أن الوحدة قامت بشراء أراضي استثمارية بقيمة 33.445 مليون دينار خلال عام 2009.

لو تم طرح قيمة الشراء للأراضي الجديدة والزيادة الحاصلة في قيمتها من رصيد الإستثمارات العقارية لعام 2008، لتبين أن الرصيد للإستثمارات العقارية سيبلغ 258.5 مليون دينار كما في 31/12/2009، أي أن هناك تدني بالإستثمارات العقارية بقيمة 42.5 مليون دينار لعام 2009 وليس 4 مليون دينار.

أما بالنسبة لأرض دبين، فقد ﻗررت اﻟﻧﺎﺋب ھﻧد اﻟﻔﺎﯾز تحويل ﺳؤاﻟﮭﺎ اﻟﻣﺗﻌلق بحقيقة ﺳﻌر دوﻧم الأرض اﻟذي ﻗﺎﻣت ﻣؤﺳسة اﻟﺿﻣﺎن الإجتماعي ببيعها إﻟﻰ ﺷرﻛﺔ دﺑﻲ ﻛﺎﺑﯾﺗﺎل إلى استجواب!! وكشفت اﻟﻧﺎﺋب اﻟﻔﺎﯾز أن ﺳﻌر اﻟدوﻧم اﺷﺗرته اﻟﺿﻣﺎن ﺑﺳﻌر أرﺑﻌين أﻟف دﯾﻧﺎر ﻓﻲ ﻣﻧطقة دبين، وﺑﺎعته إﻟﻰ ﺷرﻛﺔ دﺑﻲ ﺑﺳﻌر ﻋﺷرة آﻻف دﯾﻧﺎر.

وبناء على ما تقدم، فإن المواطنين ينتظرون من النواب الأكارم العمل بجدية تامة على فتح ملف الإستثمارات العقارية في صندوق استثمار أموال الضمان الإجتماعي من عام 2000 ولغاية عام 2013، مع تحويل الملف إلى القضاء الأردني من خلال تسجيل قضية بأسمائهم حفاظاً على أموال وحقوق المواطنين.